В пяти из шести изученных провинций наибольшую долю стоимости арендной недвижимости принадлежали не крупнейшим корпоративным игрокам, а мелким частным инвесторам.
Результат попадает в очень чувствительный момент. Доступность жилья остаётся одной из самых обсуждаемых тем в стране, и арендаторы всё ещё сталкиваются с ограниченным предложением, повышенной арендной платой и сокращающимся путём к собственности. Данные не устраняют опасения по поводу крупных арендодателей, инвестиционных фондов недвижимости или финансированного жилья, но показывают, что система аренды в Канаде более фрагментирована, чем предполагают многие заголовки.
Мелкие арендодатели по-прежнему доминируют на рынке аренды
Статистическая служба Канады определяет мелких индивидуальных инвесторов как инвесторов, владеющих пятью или менее объектами недвижимости, исключая объекты, находящиеся в личном пользовании. В 2022 году эти инвесторы владели наибольшей долей оценочной стоимости арендной недвижимости на острове Принца Эдуарда, Нью-Брансуике, Онтарио, Манитобе и Британской Колумбии. Их доля варьировалась от 35,9% в Новой Шотландии до 57,1% на острове Принца Эдуарда.
Это значит, что значительная часть арендного фонда Канады по-прежнему находится в руках людей, ближе к «семейным домовладельцам», чем к национальным учреждениям. Это может быть семья, сдающая квартиру в подвале, пенсионер с дуплексом или пара, которая сдала квартиру после переезда. Для арендаторов это может означать общение с арендодателем, который является местным и лично вовлечённым. Для политиков это означает, что любая реформа арендного жилья, направленная только на крупные учреждения, может упустить значительную часть рынка.
Новая Шотландия выделяется как исключение
Новая Шотландия была единственной провинцией в исследовании, где мелкие частные инвесторы не обладали наибольшей долей стоимости арендной недвижимости. Вместо этого институциональные инвесторы владели наибольшей долей оцененной стоимости арендной недвижимости провинции — 38,0%. Статистическая служба Канады определяет институциональных инвесторов как топ-0,1% инвесторов по оценочной стоимости инвестиционной недвижимости, принадлежащей в провинции.
Это различие важно, потому что Новая Шотландия в последние годы была одним из самых нагруженных рынков аренды жилья в Канаде, особенно в районе Галифакса. Более широкое институциональное присутствие может влиять на то, как арендаторы воспринимают рынок, особенно в зданиях, где устанавливают аренду, ремонты и управление портфелем осуществляются в масштабах. Тем не менее, данные не показывают институционального доминирования повсеместно. Здесь наблюдается более неравномерная картина: рынок аренды в Атлантике может сильно отличаться от Онтарио, Манитобы или Британской Колумбии.
Крупные инвесторы в основном отсутствуют в секторе недвижимости
Одним из самых очевидных выводов является то, что институциональные инвесторы владеют лишь крошечной долей от общего фонда домов в шести исследуемых провинциях. В 2022 году их доля владения варьировалась от 0,1% домов на острове Принца Эдуарда и Манитобы до 0,4% в Онтарио.
Это ставит под сомнение идею о том, что крупные учреждения в целом скупают обычные дома по всей стране. Дома в основном остаются владельцами, а когда используются как инвестиции, чаще всего находятся у мелких частных инвесторов или людей, использующих недвижимость по личным причинам. Знакомый пример — домовладелец, который добавляет вторичный люкс, арендует бывший семейный дом или покупает небольшой таунхаус в качестве долгосрочного актива. Проблема в политике заключается в том, что эти квартиры могут увеличить арендное предложение, но также конкурировать с покупателями, покупающими впервые.
Новые арендные объекты показывают иную картину
Картина меняется при рассмотрении новых сдаваемых объектов. Статистическая служба Канады установила, что более половины общей оценочной стоимости арендных объектов, построенных с 2011 года, принадлежат институциональным инвесторам в Новой Шотландии и Нью-Брансуике. Акции составляли 63,1% в Новой Шотландии и 61,5% в Нью-Брансуике, что показывает, что новые предложения могут быть более концентрированы, даже когда на более широком рынке это не так.
Это важно, потому что новое строительство аренды часто требует больших капиталов, особенно для многоквартирных домов. Небольшой арендодатель может сможет купить квартиру или переоборудовать подвал, но строительство или приобретение новых многоквартирных арендных единиц обычно требует более глубокого финансирования. Именно здесь институты, инвестиционные фонды недвижимости и крупные корпорации могут стать более заметными. Компромисс сложен: крупные инвесторы могут помочь финансировать новые арендные квартиры, но арендаторы и сторонники жилья часто беспокоятся о повышении арендной платы, перепродажах и управлении, ориентированном на прибыль.
Торонто и Ванкувер выглядят иначе, чем ожидалось
Статистическая служба Канады также изучила концентрацию рынка аренды в 12 мегаполисах переписи в шести исследуемых провинциях. Результаты показали, что в Торонто и Ванкувере концентрация рынка аренды ниже, чем в других проанализированных CMA. Это может удивить людей, учитывая, как часто оба города используются как сокращение для жилищного кризиса в Канаде.
Низкая концентрация не означает доступность. Торонто и Ванкувер остаются дорогими рынками, и предыдущие исследования Статистической службы Канады показали высокую долю инвестиционной недвижимости среди квартир в кондоминиумах в обоих регионах. Но это говорит о том, что владение распределено между множеством инвесторов, а не контролируется небольшим числом доминирующих игроков. На практике проблема аренды в этих городах сводится не только к одному типу арендодателя. Это отражает высокую стоимость земли, большое предложение кондоминиумов, спрос инвесторов, рост населения, ограниченное количество семейных единиц и годы недостроенного арендованного жилья.
Сценарий Дженнифер Локетт
Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.
Cообщество журналистов. Non profit
