Азия, возможно, обошла худшие тарифы Трампа, но инвесторам стоит сосредоточиться на росте цен, устойчивости Японии и устойчивости бума дата-центров. (SCMP)
Для региона, который, как ожидалось, понесёт основной удар тарифной кампании президента США Дональда Трампа, экономики Азии показали удивительно хорошие результаты в прошлом году. JPMorgan заявила, что Азия «избежала беды». Однако в индустрии недвижимости региона есть и другие проблемы, которых стоит опасаться.
На рынке жилья серьёзность ухудшения доступности сопоставима лишь с тщетностью многих политик, направленных на его улучшение. Не случайно, что пять из шести городов с самыми быстрыми темпами роста цен на первоклассное жилье в третьем квартале прошлого года были в Азии, согласно данным Knight Frank, который отслеживает движение стоимости недвижимости в ведущих городах мира.
В Токио цены выросли на ошеломляющие 56 процентов за год до третьего квартала, тогда как в Сеуле они выросли на 25 процентов. На рынке аренды столицы Австралии продолжают фиксировать одни из самых быстрых темпов роста: арендная плата в Сиднее, Брисбене и Перте выросла на 6-7 процентов в 2025 году. За последние пять лет арендная плата в столицах выросла в среднем на 47 процентов, согласно данным Cotality.
По данным Urban Land Institute, доступность определяется как медианные цены на жильё, которые не превышают в пять раз медианный годовой доход домохозяйства, и медианную ежемесячную арендную плату, не превышающую 30 процентов от медианного месячного дохода. Исходя из этого определения, система государственного жилья и квартиры в Мельбурне были единственными сегментами недвижимости среди ведущих городов Азии, доступными как покупателям, так и арендаторам.
Азиатские политики отреагировали на ухудшение доступности жилья, внедряя политики, направленные на сокращение спроса, некоторые из которых делают козлом отпущения иностранных покупателей.
Хотя правительства не пошли так далеко, как президент США Дональд Трамп на прошлой неделе, пообещав запретить институциональным инвесторам покупать жилье в пригородах, Австралия и Южная Корея ввели ограничения на покупку жилья. Нерезидентам запрещено покупать подержанные дома в Австралии до марта 2027 года, а в Сеуле им необходимо получить одобрение на покупку недвижимости и проживание там как минимум два года.
Даже Япония, известная своей снисходительной позицией по отношению к зарубежным покупателям, начала внимательно следить за зарубежными покупками. Риск в том, что жилищная политика в Азии в этом году станет более политизированной, что приведёт к большему количеству козлов отпущения.
Ещё одна важная тема 2026 года — устойчивость Японии. Легко остаться самодовольным в отношении процветающего сектора недвижимости в Японии. Что касается глубины, ликвидности, степени институционализации, а также безопасности и стабильности рынка, у Японии нет равных в регионе.
Тем не менее, премьер-министр Санаэ Такаичи, националист и ярый сторонник фискальных стимулов, заставил Японию пройти стресс-тест. Дипломатический конфликт с Китаем усилил обеспокоенность по поводу экономики Японии, особенно туристической индустрии, которая с тех пор, как иена начала резко падать в 2022 году, стала больше зависеть от зарубежных путешественников.
Гостиничный и розничный секторы составили более пятой части объёмов коммерческих сделок с недвижимостью за последние два года, поскольку доля иностранцев при ночёвке в отелях выросла почти до 30 процентов, что вдвое превышает долю в 2016 году. Кроме того, путешественники из материкового Китая составили 22 процента иностранных прибывших в первые 11 месяцев 2025 года.
Опасения по поводу шока, вызванного Китаем, для туристической отрасли Японии поставили под сомнение устойчивость розничного и гостиничного секторов. Многое зависит от направления йены в этом году. В отчёте прошлого месяца CBRE заявила: «Обесценивание йены обычно приводит к увеличению ночёвки за рубежом и расходов на покупки». Это делает разнообразный рынок входящих туристов Японии амортизатором, если иена останется слабой.
Однако более резкая распродажа на японском рынке облигаций из-за фискальных рисков, связанных с предложенным Такаити пакетом стимулов, может заставить Банк Японии повысить процентные ставки быстрее, что потенциально приведёт к поднятию иены. Рынок недвижимости Японии является лидером Азии, но его устойчивость будет испытана в этом году.
Третьей важной темой в азиатской недвижимости в 2026 году является устойчивость бума дата-центров в Юго-Восточной Азии. Хотя риски пузыря искусственного интеллекта представляют наибольшую угрозу для мировых фондовых рынков, азиатские дата-центры — чьи рабочие нагрузки не связанные с ИИ, связанные с традиционными и облачными вычислениями, являются основным фактором спроса — сталкиваются с другими вызовами.
Юго-Восточная Азия — главная арена в соперничестве США и Китая за технологическое превосходство. Ни в одной другой части мира технологические стеки американских и китайских компаний не стоят бок о бок. Малайзийский штат Джохор — один из нескольких ведущих рынков дата-центров в Азии, на долю которого приходится 4 процента операционной мощности региона и 11 процентов от портфеля разработки, согласно данным Cushman & Wakefield.
Тем не менее, инвесторы, разработчики и операторы, возможно, переоценивают способность Юго-Восточной Азии учитывать масштабные цифровые инфраструктурные амбиции двух сверхдержав мира в то время, когда ограничение природных ресурсов действует как сдерживающий фактор для строительства дата-центров.
В ноябре правительство Джохора объявило, что больше не будет одобрять заявки на дата-центры, потребляющие наибольшие объёмы воды. Экономические преимущества, вытекающие из геополитического нейтралитета Юго-Восточной Азии, не следует недооценивать. Однако опасения по поводу устойчивости геополитически подпитываемого бума дата-центров в регионе будут усилиться в 2026 году.
Хотя в этом году на азиатскую недвижимость повлияют другие факторы, доступность жилья, устойчивость Японии и развитие дата-центров — главные темы, за которыми стоит обратить внимание.
Николас Спиро
(в пересказе)
Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.
Cообщество журналистов. Non profit
