В кризис одним из самых главных становится вопрос об инвестициях: куда вложить деньги без риска и потерь? В условиях неопределенности, когда экономики большинства западных стран штормит, а финансовая система Британии переживает последствия ковида и борется с растущей инфляцией, речь идет уже не о заработках, а о сохранении капитала. Почему недвижимость в Британии всегда была и будет ликвидным активом? Какие факторы необходимо учитывать при ее покупке? В какой тип недвижимости лучше инвестировать? Об этом «Коммерсанту UK» рассказал Герман Абель, основатель и совладелец девелоперской компании InDome Сapital.
— Ваша компания занимается девелопментом и инвестициями в девелопмент. На каком виде недвижимости вы специализируетесь?
— Компания занимается финансированием девелоперских проектов в Лондоне и на юге Великобритании. Наша инвестиционная модель называется «smart equity» — мы заходим в проект как старший партнер, предоставляя финансирование, компетенции и контакты. К примеру, если девелопер недостаточно опытный, он реализовал не пятьдесят проектов, а всего пять, то для того, чтобы получить финансирование, ему понадобится более опытный партнер, при поддержке которого банк одобрит заем, необходимый для реализации будущего проекта. Основная специализация нашей компании — строительство жилья и объектов недвижимости для семей (дома и квартиры на четыре или пять спален). Почему это направление приоритетно для нас? В любых кризисных ситуациях — а мы стоим на пороге более высокой рыночной турбулентности — именно семьи выступают двигателем экономики. Средний класс — основной сегмент нашего общества, который активно поддерживается правительством, и если появляются какие-либо социальные программы в сфере поддержки недвижимости, то они всегда ориентированы на семьи. К примеру, есть программа Help to Buy, помогающая семьям, в частности, купить первое жилье в Великобритании. Поддержка семей в кризис существует и на рынке недвижимости других стран, включая Россию.
— По каким критериям выбираются проекты, где ваша компания фигурирует в качестве старшего партнера?
— Для проектов в сфере жилищного строительства, ориентированных на семьи, мы составляем бизнес-план и оцениваем их экономическую целесообразность. Она зависит от многих факторов, таких как месторасположение объекта, дизайн-проект, налоги (варьируются в зависимости от района и региона). Также смотрим на конкуренцию, спрос (скорость продаж), изменение демографии в регионе. Мы пытаемся понять конъюнктуру рынка: на какую аудиторию нам рассчитывать? Есть семьи, которым нужно жилье за 300 тыс. фунтов, а есть те, кто готов приобрести дом за 750 тыс. Кроме того, обращаем внимание на такие локальные факторы, как доступ к качественному образованию. В Великобритании даже дома на соседних улицах могут стоить по-разному, и причина — cathchment area школ (региональная приписка), которая может увеличивать стоимость жилья на 10–15%. Люди переезжают в другие города или районы только потому, что хотят, чтобы их дети ходили в какую-то определенную школу. Это сильно отражается на спросе и стоимости объектов недвижимости.
— Существует ли специфика у британской строительной отрасли?
— Я бы сказал, что здесь она наиболее выражена — так, как нигде. Все новостройки повторяют определенный архитектурный стиль: облицовка кирпичом, двускатные черепичные крыши и т.. Это не быстрое строительство, которое призвано как можно скорее помочь максимальному числу людей поселиться на предназначенных для них квадратных метрах. Кроме того, здесь строят больше домов, а в России, Украине и Эстонии, наоборот, преобладает квартирное строительство. Во-вторых, в Британии медленно внедряются новые технологии. Например, объем модульного строительства намного ниже, чем в других странах, таких как Германия, Эстония, Финляндия и вся Восточная Европа. Это происходит из-за требований региональных и муниципальных советов к внешнему виду жилых домов. Облицовка кирпичом используется при строительстве 80% домов — это трудоемкий и дорогостоящий процесс, который совершенно не подходит для модульного строительства. Также здесь очень консервативный рынок страховых компаний. Довольно часто они страхуют проекты в зависимости от собственных представлений о том, какие технологии строительства должны использоваться, и если предпочтение отдается более современным методам, то они отказываются страховать объект. В результате рынок страховщиков для, например, модульного строительства сужается, что отражается и на ипотечном рынке, где предложение тоже уменьшается. Потому что банки без страховщиков не хотят финансировать и выдавать ипотеки под определенные виды, предположим, модульного строительства, которое в других странах встречается на каждом шагу, а здесь оно мало распространено, и страховые компании считают, что если в таком здании будет какой-то структурный дефект, то его потом будет чрезвычайно дорого устранить. Это третий фактор. Конечно, люди пытаются экспериментировать и продвигать новые виды строительства, но пока это лишь единичные проекты. Хотя в журналах пишут и в новостях рассказывают, что новые технологии внедряются, статистика гласит, что в Британии сдаются 175 тыс. новых домов в год и из них 174 тыс. построены по технологиям шестидесятилетней давности. Понятно, что такими методами объемы строительства увеличить сложно.
— Такое медленное внедрение новых технологий отражается на стоимости новой недвижимости?
— На британском рынке, в отличие от рынков других стран, преобладает спекулятивный девелопмент. То есть когда строительная компания, как наша, начинает проект, она не знает конечную продажную стоимость объекта. Мы закладываем цену, которую формируем на основе данных различных экспертиз, пытаясь таким образом ее просчитать. Отклонения составляют примерно 1–2%, потому что мы учитываем факторы, которые на нее влияют: местоположение, дизайн проекта, стоимость готовых домов, продающихся в районе. В прибыли любой строительной компании ключевой составляющей является стоимость строительных работ, но на окончательную цену объекта на рынке она не влияет — вне зависимости от того, сколько потратит застройщик. Дом будет стоить столько, сколько люди в этом районе готовы за него заплатить. Конечно, можно нанять дизайнера, который сделает проект более красивым, эргономичным,— тогда есть небольшой шанс подтянуть стоимость объекта до топовых значений, добавив к исходной цене примерно 3–10%. Но продать двухэтажный дом с четырьмя спальнями площадью 120 квадратных метров (типовое жилье для Британии) за 800 тыс. фунтов при стоимости соседних домов в 600–620 тыс. фунтов, практически невозможно.
Более глубокий анализ, конечно, учитывает макроэкономические показатели, инфляционное давление, которое отражается на стоимости стройматериалов, экономическую выгоду для девелоперов, «Брексит»... Если застройщикам невыгодно, то они искусственно притормаживают темпы сдачи объектов или просто строят меньше. Следовательно, меньше объектов выходит на рынок, увеличивается дефицит, и как результат, стоимость жилья опять растет. То есть в более долгосрочной перспективе рост стоимости стройматериалов, конечно, влияет на цену объектов недвижимости, хотя напрямую корреляция отсутствует.
— С какими трудностями сейчас сталкивается стройиндустрия? К примеру, как обстоят дела с подбором персонала? Работников с какой квалификацией сейчас не хватает?
— Я не могу профессионально проконсультировать по этому вопросу, потому что наша компания не занимается строительством напрямую (мы нанимаем генподрядчика), но если исходить из того, что я знаю и вижу, в Британии, как и во многих европейских странах, есть нехватка квалифицированных кадров по рабочим специальностям: каменщиков, отделочников, столяров, электриков. Такая проблема существует здесь уже много лет, и с каждым годом она только усугубляется. На мой взгляд, это связано с тем, что английская молодежь не хочет получать строительные специальности, потому что они непопулярны и непрестижны, хотя эти профессии очень хорошо оплачиваются. Сейчас модно быть тиктокерами, блогерами, инстаграмщиками, трейдерами. И если вы внимательно посмотрите на тех, кто стоит в очереди в строительные магазины с утра, то увидите там преимущественно представителей поколения 50+. Это первый фактор. Второй — рынок здесь долгие годы полагался на более дешевых и компетентных выходцев из Восточной Европы, многие из которых ввиду того, что экономическая ситуация в их странах выровнялась, вернулись домой. Многие из них восприняли «Брексит» как удар в спину, на этой и пандемийной волне уехали более миллиона человек. Оба эти фактора сильно влияют на рынок труда именно в сегменте высококвалифицированных рабочих специальностей. Управленцы, сметчики, проектировщики и т.. — это более стабильный сегмент в плане кадров (бывают периоды повышения или снижения спроса), потому что на этих высокооплачиваемых позициях работают преимущественно англичане.
— В пандемию рынок недвижимости снова вырос, причем спросом пользовались загородные дома с садами. Какой тип жилья сейчас в топе по востребованности? Изменились ли предпочтения в отношении локации? К примеру, раньше возврат на инвестиции в провинции был выше, чем в Лондоне,— сохраняется ли эта тенденция?
— В Британии покупают все, что строится. Здесь настолько большой дефицит жилья (его еще называют структурным), что при жизни нашего поколения он никогда не будет закрыт. Сейчас не хватает примерно миллиона единиц жилья, а при средней квадратуре порядка 100 квадратных метров на один объект недостаток составляет около 100 млн квадратных метров. Для решения проблемы нужно увеличить объемы строительства на 150 тыс. единиц жилья в год, и тогда при растущей демографии этот структурный дефицит можно будет закрыть. Но темпы строительства здесь стабильны, в среднем около 150–200 тыс. единиц жилья в год, а при высоком спросе и позитивной демографии (в Великобритании один из самых высоких в Европе уровень рождаемости, высокая продолжительность жизни и приток мигрантов — около 250–300 тыс. новых жителей каждый год) этого недостаточно. Поэтому продается все: в зависимости от сегментов что-то быстрее, а что-то — медленнее.
В пандемию действительно был ажиотаж на покупку недвижимости за городом, сейчас он спал, но тенденция, когда популяция переселяется из городов в сельскую местность, сохранилась. Причем такое происходит впервые за последние 250 лет. Поэтому в долгосрочной перспективе семейные дома в сельской местности будут пользоваться спросом, как, впрочем, и другая недвижимость. Вопрос только в том, какой будет инфляция в этом сегменте рынка. В последние месяцы цены на объекты недвижимости в центре городов тоже росли, но медленнее, чем в сельской местности.
— На какое жилье спрос выше — на новое или вторичное?
— Здесь все зависит от персональной ситуации, запросов, требований и экономической выгоды. Если купить новостройку, то в нее не нужно ничего вкладывать. В Британии 100% жилья продается в законченном виде, так что есть все: кухонное оборудование, сантехника, иногда даже мебель. Здесь не принято покупать квартиры или дома без отделки (в сером или черном ключе, то есть отштукатуренные или вообще голые стены), как, к примеру, в России и Эстонии. Но новые районы — это всегда лотерея с неизвестными соседями, незавершенной инфраструктурой (построят ли школы и детский сад?) и транспортными развязками. Приобретая новостройку, человек не знает, в каком районе в итоге он будет жить: успешном или неблагополучном. Вторичное жилье — это дополнительные инвестиции, время и нервы, которые придется потратить на то, чтобы привести дом в надлежащий вид. Здесь в расчетную стоимость входят такие показатели, как окружение (уже понятно, какой контингент населяет район), вся необходимая инфраструктура и транспортная доступность. Новостройки будут стоить примерно на 3–7% дороже, чем вторичное жилье.
— По темпам роста цен на недвижимость Лондон уже догнал регионы?
— Лондон очень разношерстный. В нем есть ультрапремиальный и премиальный сегменты, благополучные и менее благополучные районы, пригороды. Это огромный по размеру город, и зональность дает разницу в качестве и стандартах жизни, в демографии. Буквально в двух соседствующих районах живут разные по уровню достатка люди: одни играют в гольф и плавают на яхтах, а другие пытаются свести концы с концами. Поэтому в разных сегментах и разный уровень спроса. К примеру, недвижимость в дорогих районах чаще приобретают как актив иностранные инвесторы. Но несколько лет назад в Великобритании все больше начали закручивать гайки и ужесточать надзор за оборотом незаконного капитала, происхождением доходов, и инвестировать стало труднее, да и рисковать никто капиталами не хочет.
— Как экономический кризис повлиял на стройиндустрию? Почему, несмотря на то что население беднеет, цены на недвижимость продолжают расти?
— Кризис пока не ярко выраженный, мы не влетели в него на огромной скорости, а потихоньку сваливаемся. Поэтому я на перспективы рынка недвижимости смотрю с большой долей оптимизма. Недвижимость — это уникальный актив для инвестиций, который ликвиден как в благополучные времена, так и в плохие. В хорошие времена у людей высокая покупательская способность, поэтому они с надеждой смотрят в будущее, легко расстаются с деньгами и готовы улучшать свои жилищные условия. Цены на недвижимость растут, и довольно быстро. В кризис ситуация с этим контингентом покупателей может быть прямо противоположной. С одной стороны, люди экономят и не спешат расширять жилплощадь, с другой стороны, людям со свободным капиталом не во что инвестировать (рынок акций и криптовалюты рухнул, высокий уровень недоверия к банковской системе и неблагоприятный инвестиционный климат), и они начинают вкладывать деньги в недвижимость — один из самых надежных и осязаемых активов. Причем в хорошее время люди вкладывают в недвижимость из-за роста цен, в кризис — из-за надежности, поэтому рынок недвижимости будет (в среднесрочной и долгосрочной перспективе) только расти.
— В какие объекты лучше всего инвестировать: доступные или элитные?
— Это зависит от персональной стратегии, которую необходимо выработать до совершения сделок. Например, я знаю большое количество иностранцев, которые купили квартиры в Лондоне и сдают их. Но это, наверное, является больше обременением, чем бизнес-проектом. Суеты много, а доход небольшой, потому что одна квартира лучше, чем ничего, но инвестиционного портфеля из нее не сформировать. Если кто-то располагает существенным капиталом, то я бы предложил ему выработать определенную стратегию, выбрать объекты недвижимости в зависимости от приоритетов и выработать последовательность, как в эту сферу зайти. Универсального ответа на ваш вопрос нет. Тут стоит подумать, с каким контингентом арендаторов вы хотели бы сталкиваться — людьми со стабильным доходом или с низким достатком, которые будут платить нерегулярно. Нужно понимать, что элитное или более дорогое жилье может быть так же прибыльно, как и более демократичное. Как вы будете управлять объектом и кто вам поможет, если вы живете за рубежом? Доверяете ли вы этой фирме? Какой спектр услуг она вам предоставляет и какой процент за них возьмет? Эти вопросы стратегически важны. Вот если вы все это грамотно продумаете, то не имеет значения, какой сегмент недвижимости вы выберете, он в любом случае будет приносить прибыль.
— Что бы вы сами выбрали?
— Если бы я собирал инвестиционный портфель, я бы фокусировался на том, какие объекты недвижимости я смогу приобрести, чтобы моими арендаторами стали семьи с детьми. Потому что даже в глобальный кризис, когда многие люди оказываются не у дел, семейным парам надо искать работу и поднимать детей. И им все равно будут нужны квадратные метры, на которых они будут строить свою жизнь. Конечно, риски существуют всегда и в любом сегменте. К примеру, в пандемию очень просел рынок аренды коммерческих помещений, а также жилья для студентов, которые все разъехались по домам.
— Возникли ли у людей с гражданством РФ проблемы с инвестициями в британскую недвижимость?
— Ситуация очень быстро меняется. Для граждан РФ и республики Беларусь с видом на жительство в Европе, ничего, в принципе, не изменилось. Они как могли покупать, так и покупают. Россияне и белорусы без вида на жительство выделены здесь в касту неприкасаемых: от них денег никто не возьмет ни под каким предлогом из-за боязни санкций со стороны регулирующих органов. Хотя на законодательном уровне формальных запретов по продаже недвижимости гражданам этих стран пока что нет.
Автор Алена Иванова
Опубликовано "Канадская служба новостей" CNS Некоммерческий сайт.
Некоммерческое сообщество журналистов
